오래된 아파트 재개발 공공 주도불신 - 리모델링으로 전환

공공주도는 불신의 벽 높고
까다로운 안전진단·부담금…
겹규제로 민간재건축 막혀
리모델링은 온라인총회 허용

임대주택 의무화 가능성 낮아

 

현 정부의 한국토지주택공사(LH)가 재건축 시행사로 나서는 `공공주도 정비사업`에 대한 불신이 높은 가운데, 16일 주택법 시행령 개정으로 리모델링 조합은 온라인 총회가 가능해 진행 속도를 내기도 유리해졌다.

 

리모델링 붐

 

부동산 업계에 따르면 서울과 경기, 지방을 가리지 않고 아파트 리모델링 붐이 일고 있다. 서울 마포구 마포태영아파트 리모델링 추진위원회는 이달 말쯤 리모델링 설계안을 받는다. 이어 조합 설립을 위한 주민동의서를 징구할 계획인데 리모델링하면 현재 1992가구가 2200가구 규모로 탈바꿈하게 된다.

사례

○ 서울 용산구 이촌동 코오롱아파트(834가구)도 최근 리모델링 설계 업체 선정을 마치고 조합 설립에 시동을 걸고 있다. 이곳은 이웃한 강촌아파트(1001가구)와 통합해 약 2100가구 규모 대단지를 조성할 계획이다. 오는 4월부터 주민동의서를 받을 예정인데 앞서 추진위가 실시한 주민 대상 설문조사에서 응답 주민의 70%가 찬성한 것으로 나타났다.

 

○ 인근 이촌동 현대아파트는 지난해 롯데건설을 리모델링 시공사로 선정하고 750가구 규모로 거듭날 예정이다. 2000여 가구 대단지인 이촌동 한가람아파트도 주민 동의율을 확보해 5월 말께 리모델링 조합설립총회를 여는 것으로 알려졌다.

○ 경기도 또한 30여 곳이 리모델링 조합 설립 인가를 받는 등 활발하다. 

 

○ 대전 서구 둔산동 국화아파트 통합 리모델링 추진위는 최근 정비사업 전문관리업자와 건축 설계자 입찰 공고를 냈다. 인근 5개 단지를 통합해 총 2910가구 규모로 진행한다.

 

리모델링이 늘어나는 이유

이렇듯 리모델링에 대한 관심이 높아진 것은 현 정부가 민간 재건축 규제를 대폭 강화하면서부터다. 그러나 최근 2·4 대책 이후 이런 흐름이 강해지자 리모델링으로 돌린 단지가 늘었다.

일반적으로 리모델링 인기와 재건축 인기는 반비례 관계다. 재건축 규제가 심할수록 상대적으로 규제가 덜한 리모델링에 관심이 쏠린다. 재건축은 아파트를 지은 지 30년이 넘어야 추진하지만 리모델링은 15년 이상이면 된다. 안전진단 등급도 재건축은 최소 D등급(조건부 허용) 이하를 받아야 하나 리모델링은 B등급(유지·보수)만 받아도 된다. 또 초과이익환수제도 따로 없고, 조합 설립 후 아파트를 사고팔 수 있다.

그런데 이번 2·4 대책에서도 민간 재건축 촉진안은 없고, 재건축 인센티브는 `공공주도 정비사업`으로 한정된다. 리모델링의 `규제 메리트`가 여전하다. 업계 관계자는 "2·4 대책이 공급에 초점을 맞췄다고는 하지만 재건축 규제를 풀지 않아 리모델링 쪽으로 더 쏠릴 수밖에 없다"고 말했다.

 

공공주택 반대 이유

공공주도 정비사업으로 재건축할 수도 있지만 소유권을 완전히 공공에 넘기는 방식이라 반발이 크다. 용적률을 상향시켜준다 해도 임대 비중을 높이거나 분양가를 낮추면 수익성이 하락하고, 재건축초과이익 부담금을 부과하지 않더라도 공공이 초과 수익을 적게 인정하면 조합원들 몫은 작아진다.

또 리모델링 사업을 빨리 추진한다면 `공공`에 대한 우려를 원천 차단해 아파트 자산 가치 상승에 유리하다는 계산도 깔려 있다. 2·4 대책에서 문제가 되는 부분은 2월 4일 이후 매수한 주택은 향후 공공주도 정비사업을 할 때 강제로 `현금청산`을 당한다는 점이다. 집을 살 때는 정비구역이 아니었는데 나중에 공공주도 정비사업지가 된다면 아파트를 받지 못하고 시세보다 싼값만 받고 쫓겨나는 것이다.

서울형 공동주택 리모델링 운용 기준

현재 운영하고 있는 서울형 공동주택 리모델링 운용 기준에 따르면 대상지 주변 기반시설(도로·공원 등) 정비, 녹색건축물 설계, 자연 친화 공간, 지역 공유시설 등을 제공하는 방법으로 공공성을 확보한 경우 일정 범위 내에서 용적률 인센티브를 부여한다. 공공지원 민간임대주택, 세대구분형 주택 등 시·구 주요 정책을 반영한 경우 기존 전용면적에서 최대 10%포인트까지 인센티브를 받는다. 한편 16일 주택법 시행령 개정으로 리모델링 조합은 온라인 총회를 열 수 있게 돼 코로나19 우려로 인한 총회 연기 문제를 피해 사업을 추진할 수 있을 전망이다. 그러나 재개발·재건축 조합총회는 주택법이 아닌 도시 및 주거환경정비법(도정법)을 적용받아 아직 총회 직접 출석 조항이 적용된다.

 

출처 : 매일경제